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abandon de recours

 
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Broka Serge


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PostPosté le:: 2008-08-11T11:09:35+00:000000003531200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

Bonjour,

Locataire dans un immeuble à appartements multiples ; mon bail ne fait pas mention d’une clause d’assurance avec abandon de recours, cependant elle est appliquée car l’acte de base de la copropriété en fait état !
Ce qui semble autoriser le gérant de l’immeuble à ventiler à ma charge (ainsi qu’à celle des autres locataires) des frais assez étonnant tels que :

- 50% des franchises pour des sinistres quelques soient la situation dans le bâtiment des dits sinistres.
- 50 % des sinistres dès lors que l’assureur aurait refusé son intervention.
- 50% de réparations quelques soient le la situation dans le bâtiment ou ces abords dès lors qu’ils seraient exécutés dans le cadre d’une prévention de sinistre.

Suite à mes différentes contestations, le gérant fait état de certains éléments :

- correspondent à de l’entretien courant ?
- sont des dispositions reprises à l’acte de copropriété ?
- certains auteurs défendent cette position dans leur ouvrage.

Que penser de cette attitude que me semble abusive ?
Merci d’avance


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PostPosté le:: 2008-08-11T11:09:35+00:000000003531200808 (2008)    Sujet: Publicité

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PostPosté le:: 2008-08-11T13:49:27+00:000000002731200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

C’est la convention de bail qui doit régler ces problèmes entre vous et le propriétaire. Sans doute ce dernier a t’il utilisé un modèle « standard » qui ne tient pas compte de l’abandon de recours qui est d’application dans la copropriété et vous oblige à assurer quand même votre responsabilité civile locative locative…

Comme c’est le bail qui régit entre les parties le problème de répartition des charges de copropriété entre bailleur et locataire, si celui-ci ne fait pas mention, les frais que vous citez ne peuvent être mis à votre charge.

La situation est relativement étonnante, puisque le syndic n’a de comptes à rendre qu’aux copropriétaires, et est étranger aux conventions passées entre ceux-ci et leurs locataires. En conséquence, il ne peut ventiler les frais dits « locatifs » et ceux restant à la charge du propriétaire (Il serait étonnant qu’il ait une copie des baux).

En l’absence de convention contraire (Voyez votre contrat de bai), seuls sont à la charge des locataires, en ce qui concerne les parties communes, les petites réparations dites « locatives » et les frais d’entretien.

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Pierre Poisse
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Broka Serge


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PostPosté le:: 2008-08-12T11:22:27+00:000000002731200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

Merci de votre rapide réponse à ma question précédente. Permettez-moi d’y revenir plus en profondeur.
Ici encore, la situation est moins simple qu'elle ne devrait. Devons-nous y voir quelques intentions cachées, n'en faisons pas procès à l'avance.
La clause assurance du bail ne fait pas état de cet abandon de recours ; cependant, le règlement d’ordre intérieur, dans lequel il est fait état de cet abandon de recours, est lui repris en conditions particulières comme annexe !
Dans ce cas je suppose que l’abandon de recours est d’application ?

A l’article des charges communes de l'immeuble, il est écrit: que le locataire payera les charges suivant le relevé émis par la gestion. Pour documenter ce point, il est joint une copie d’un relevé antérieur, où n’apparaissent que de charges directement concernées par le logement et les parties communes.

La question serait, dès lors qu’on imaginerait que cette clause d’abandon de recours soit pertinente :

Le locataire est-il tenu d’indemniser la copropriété pour des sinistres ou travaux de préventions de sinistres pour d’autres parties de biens que celui pour lequel il est lié par un loyer ?
En clair, lors de transformations de certains appartements autres que celui dans lequel je vis, il fut remplacé des conduites de chauffage dans le sol parce qu'ils offraient, suite leur vétusté constatée, un risque pour l'avenir. Les frais de ces travaux, puisque les assurances ont refusé d'intervenir, furent portés à charge de la copropriété et partagé entre propriétaires et locataires sur le relevé trimestriel des charges.
Faut-il encore savoir que le gérant possède lui aussi un appartement dans le bâtiment!

Cordialement
Serge Broka


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immorp
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PostPosté le:: 2008-08-12T14:19:44+00:000000004431200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

Votre bailleur se mélange donc un peu les pinceaux entre le bail et le règlement d’ordre intérieur qu’il a par ailleurs eu la bonne idée de joindre en annexe.

Le fait est donc que vous ne pouvez ignorer que l’assurance prévoit un abandon de recours entre propriétaires et locataires. Il aurait normalement fallu que le bail le mentionne, car l’assurance l’oblige certainement.
Il n’empêche que le bailleur et le preneur restent libres de convenir si tout ou partie de la prime d’assurance (en général, le surcoût du à cet abandon de recours) sont à charge du preneur.

Maintenant, en ce qui concerne les travaux au système de chauffage, il me semble que de toutes façons, il ne s’agit pas des conséquences d’un sinistre, mais de grosses réparations, qui n’apparaissent pas avoir un caractère « locatif ». La preuve en est que la compagnie d’assurance a refusé d’intervenir.

De plus, s’il s’agit d’un chauffage par le sol, on peut admettre au moins que la réparation soit commune. Si par contre, il s’agit d’un chauffage classique avec radiateurs, les canalisations horizontales dans le sol sont alors privatives et ne concernent que l’appartement en question.
Il faudrait confirmer ce point de vue par la lecture de l’acte de base.
En conclusion, je ne vois absolument pas en quoi ces frais peuvent être imputés aux locataires.

Il est aussi intéressant de rappeler que si avant le 18 mai 2007, cette disposition n’était pas impérative, la loi prévoit depuis que, par application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives.

Toutefois, la loi prévoit que ces réparations peuvent être définies par arrêté royal. Aucun arrêté n’a pour l’heure été publié….

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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2008-08-12T14:21:22+00:000000002231200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

Bonjour

Au vu de ce que vous mentionnez (ROI avec abandon de recours et exemple de compte en annexe du contrat, charges communes fonction du relevé du syndic), il me semble:
1. vous avez été informé des conditions de l'abandon de recours.
2. vous connaissiez la manière de fonctionner du syndic
3. le proprio ne fait que copier le relevé et vous le transmettre

A mon sens néanmoins, il est abusif de la part du syndic de vous compter les frais que vous mentionnez:
- 50% des franchises pour des sinistres quelques soient la situation dans le bâtiment des dits sinistres
La franchise doit être mise à charge du responsable du sinistre.
- 50 % des sinistres dès lors que l’assureur aurait refusé son intervention.
Les sinistres doivent être mis à charge du responsable. Il doit avoir eu l'occasion de se défendre face à l'assureur.
- 50% de réparations quelques soient le la situation dans le bâtiment ou ces abords dès lors qu’ils seraient exécutés dans le cadre d’une prévention de sinistre.
Les réparations faites en prévention de sinistres sont soit des réparation nécessaire par la vétusté, soit des réparation de mal façon. A charge du propriétaire dans tous les cas...


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PostPosté le:: 2008-08-12T20:05:56+00:000000005631200808 (2008)    Sujet: abandon de recours Reply with quote

Il y a des actes de base qui prévoient que la franchise est prise en charge par l'ensemble des copropriétaires..

Mais ça ne signifie pas pour autant que 50% peut être porté au compte du locataire..

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Pierre Poisse
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Broka Serge


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PostPosté le:: 2008-08-14T16:24:35+00:000000003531200808 (2008)    Sujet: Abandon de recours Reply with quote

Merci pour ces réponses très utiles pour moi. Etant convié par devant le juge de paix pour une conciliation début septembre, je vous informerai de la tournure que prend cette affaire.
Serge Broka


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Broka Serge


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PostPosté le:: 2008-10-07T13:27:41+00:000000004131200810 (2008)    Sujet: abandon de recours ( suite) Reply with quote

comme prévu, la tentative en conciliation a échoué. L'avocat du propriétaire m'a informé ne pas connaître la suite que voudrait donner son client!
en attente donc.


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immorp
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PostPosté le:: 2008-10-07T14:28:58+00:000000005831200810 (2008)    Sujet: Re: abandon de recours ( suite) Reply with quote

Broka Serge wrote:
comme prévu, la tentative en conciliation a échoué. L'avocat du propriétaire m'a informé ne pas connaître la suite que voudrait donner son client!
en attente donc.


N'oubliez pas de venir nous raconter la suite !

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Pierre Poisse
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